一升一降，这家央企地产商有两个坏指标

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文/乐居财经 严明会

2017年底，指标时任董事长的一升一降宋广菊提出了“重回前三”的目标。四年过去了，家央保利发展（600048.SH）仍未能达成夙愿。企地

据克而瑞数据，产商2021年度无论全口径还是有两权益口径，保利发展排名均在行业第四。个坏去年7月底，指标刘平从退休的一升一降宋广菊手中接过帅印，同时也扛起了“重回前三”的重任。

在2022年的开年会议上，刘平提出了新的目标：保持央企第一，持续成为中国房地产行业的领跑者，进三争一。同时，保利发展提拔了十多位80后分公司总经理，大胆使用年轻干部，组织框架也有相应调整。一系列动作之下，颇有大干一番的意味。

这一年来，保利发展不遗余力，两手并抓融资端和拿地端，在保持“绿档”的同时加码拿地。2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%。在保持销售稳定增长的同时，盈利能力罕见出现了下滑。

随之而来的，还有分红率的下降。据保利发展2021年度利润分配方案，拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元，占2021年度合并报表归属于母公司股东的净利润的25.35%，同比减少4.82个百分点。

在2020年年报发布时，保利发展曾发布了《2021-2023年股东回报规划》，提到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%，实际上，2018-2020年间保利发展的分红率未低于过30%。

对于下调分红率的原因，保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道，随着“三道红线”等系列政策的出台和落地，降低分红、适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值。

上市以来净利润首降

报告期内，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.2%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

这也是保利发展上市以来首次录得的利润负增长。保利发展表示，主要是由于地产项目利润率下降影响。

2021年，保利发展的毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。

分地区来看，仅华东片区的毛利率同比微增0.93个百分点，华南片区、中部片区、华北片区、西部片区、东北片区及海外片区整体毛利率均有下降，其中，华北地区的毛利率同比减少9.6个百分点，海外片区的毛利率同比减少18.99个百分点。

在行业下行的2021年，房企们纷纷减缓投资步伐谨慎补仓，减少甚至是停止拿地，相比之下，保利发展保持了一定的投资定力。全年新拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。其中不乏高溢价拿地。

2021年2月，保利发展联合华润置地以67.77亿元，23%自持竞得北京市顺义新城第23街区新国展三期项目（原22街区南部）地块，溢价率35%；2021年5月18日、5月19日，保利发展分别以47.36亿元、17.76亿元竞得广东省东莞市黄江镇两幅地块，溢价率分别约为23.46%、40.29%。

2021年6月厦门第二轮集中供地中，保利发展竞得海沧一幅地块，成交价49.7亿元，溢价率24.87%；同月上海首轮集中供地中，保利发展以总价105.13亿元竞得静安区灵石社区打包地块，溢价8.39%，成交楼面价约5.17万元/平方米。

在坚持“核心城市+城市群”的深耕战略下，保利发展重点补仓销售贡献高的优质区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计54%，较2020年提升7个百分点。而随着未来高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

加速有息债与“擅用”ABS

央企向来以财务稳健著称，保利发展也不例外。以“三道红线”来看，2021年继续维持绿档。期末净负债率约为55%，同比减少2个百分点；剔除预收款后的资产负债率约为68%，同比减少1%；现金短债比则从2020年的1.82倍增加至2.65倍。

截至2021年底，保利发展有息负债规模为3382亿元，同比增长14%，而2020年同比增速在10%左右，其有息负债规模正加速增长。

杠杆的运用也使得少数股东分食的利润增加，保利发展少数股东损益占净利润的总额的比例从2017年的20.62%上升至2021年的26.36%；在去年末3029.14亿元的净资产中，少数股东权益1073.54亿元，占比35.4%，该数据相比于2020年末的32.4%有所上升。

在房地产行业融资全面遇冷的2021年，具有央企背景的保利发展在融资上相对通畅，期内成功发行公司债 86.9 亿元、中期票据 100 亿元。期内综合融资成本约 4.46%，较2020年末下降 31 个基点。

去年11月，房企融资端口略有松动，保利发展在此时突然加大融资力度。整个11月，除了正常发债外，保利发展抛出了198亿元的融资方案。

具体来看，11月1日，保利发展发行商用物业ABS债券21.35亿元；11月19日，保利发展成功发行中期票据，发行总额20亿元，期限5年，发行利率3.55%；11月22日，保利发展公告称拟发行不超98亿元的公司债；11月30日晚间，保利发展公告称拟发行租赁住房ABS，发行规模不超过100亿元。

在这波融资中，保利发展的重要目的之一就是偿还旧债。从债务类型上来看，保利发展偏爱发行ABS。

所谓ABS，是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。房企所涉ABS 类型主要包括供应链、购房尾款、物业费、CMBS 和类REITs。

而在会计处理上，ABS较为灵活，供应链多数记在“应付账款”、“其他应付款”应付类科目。购房尾款，境内企业多数记在“应付债券”、“长期应付款”、“其他流动负债”居多。

如此，大部分ABS将不计入有息负债，换句话说，大规模发行ABS将在一定程度上帮助房企隐藏部分债务。

据研究所研报，截至2021年8月31日，保利发展在地产ABS存续规模中排在前五位。